开发商违约不按时交房怎么处理（买房，遇到开发商逾期交房怎么办？）

来做个小调查：

买房，你更倾向于买“新房”还是“二手房”？

尽管在大城市，买二手房越来越常见，但不可否认的是，打算购买“新房”，仍然是很多人的首选。

不管他是事业有成的改善型购房人，还是集家庭多个“钱包”之力、成功“上车”的购房人。

买“新房”，发生关联的是业主与开发商。

那么，在签完厚厚一摞合同、付完房款以后，最怕遇到什么问题？

最怕遇到开发商的延期交房。

尤其是对买房结婚或者有孩子上学的刚需来说，一旦延期交房会打乱他们的人生计划。

先来看个案例：

2012年7月，张三与开发商签订了购房合同，购买开发商在密云建设的一处房屋，开发商承诺2013年6月30日前交房，但张三收房的实际时间却是2016年6月1日。

难道只能吃个“哑巴亏”，没有办法了吗？

不是的。按照合同，开发商逾期交房超过90日，若张三要求继续履行合同，开发商应按日支付购房款万分之二的违约金。

协商不成，张三到法院起诉，要求开发商支付逾期交房违约金约24万元，密云法院支持了张三的诉讼请求。

遇到开发商延期交房，我该怎么做？

01、首先要弄清逾期交房的原因

看是正常的逾期交房，还是非正常的逾期交房？

正常的逾期交房，一般是以下原因造成的：不可抗力，自然灾害、政府一些政策的调整、法律的变更、买房人自己的原因等，这种情况下开发商可以免责。

而对由于开发商实力不足；建筑方和开发商有纠纷，施工中止；楼盘验收不合格等原因造成的逾期交房，属于非正常逾期，开发商要承担违约责任。

2020的魔幻开年，突如其来的新冠肺炎疫情使各行各业陷入停摆，楼市自然也不能例外，估计会有一批开发商因此而逾期交房。

02、重新查看自己的购房合同

强调一下，是要看自己的，别人的没用，合同约束的是在合同上签字盖章的双方。

着重要看开发商交房的条款，包括逾期交房的违约责任承担、逾期交房的解决方式。

根据我自身的买房及工作经验，由于《商品房买卖合同》页数多、厚，购房人一般不会仔细看合同，大多就是翻看几页，然后草草签名并按了手印，除了制式的购房合同外，同时也签了《补充协议》。

《补充协议》是对原合同的部分内容的解释，更重要的是，很多地方可能存在对原合同内容的变更，而这往往是限制购房人、却对开发商有利的条款！

重新看一下自己的合同是怎么约定的，在谈判中可以做到心中有数。

03、 按合同约定退房或索赔

No1、想解除合同怎么做？

如果开发商出现延期交房的情况，制式合同里一般会约定逾期超过多少天，购房人可以解除合同，并能要求违约金。

不过，在补充协议里，开发商一般会限定购房人提出解除合同的时间，我见过比较多的是要在30日内提出解约要求，也就是说，超过30天，作为购房人的你，就不能提出解除合同了。不信吗？找出你的补充协议看一看。

如若没有对开发商逾期交房如何解除合同进行特别约定，购房人想解除合同，应当先进行催告。法律规定，解除权要在逾期交房发生之日起一年内行使;逾期不行使的，不能再解除合同。

归纳一下：

如果想解除合同，在开发商逾期交房超过合同的约定时间，一定要明确的向开发商提出解除合同要求，以发EMS形式寄出为宜，要保留好快递单据及快递文件内容。

No2、想要违约金/赔偿损失怎么做？

当然，很多时候解除合同退房，对购房人来说是不划算的，毕竟购房人在等待收房的这段时间，房价可能已经涨了很多。

更多人的选择是继续履行合同，但要求开发商给付违约金或赔偿损失。

违约金是按照合同约定的标准进行计算的。若认为约定的违约金过低，可以要求法院增加，以违约造成的损失来确定。

当然，到这一步，一般协商是无法解决的，往往最后要走到诉讼程序。

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那有人说了，我工作忙，没有时间、也不愿意自己跟开发商正面刚，毕竟还要住在小区里，怎么办？

可以委托给律师。在你将有关材料交给律师以后，律师会根据你的要求和案情，制定合适的诉讼策略。

另外，一旦发生延期交房，可能是整个小区的人都会受到影响，也会有共同的维权需求，联合起来有利于更好的谈判，拿到赔偿。

而找谁去和其他业主、和开发商沟通、去打官司，无疑律师是你的最优选择。

因为Ta够专业、够冷静、更便于与每个业主沟通、更大程度上降低自己的维权成本，不是吗？